[房产资讯] 扎心,买百平米房子实际只得70平米,公摊面积是怎么来的?

[复制链接] 9
回复
1403
查看
打印 上一主题 下一主题

该用户从未签到

1
跳转到指定楼层
分享到:
发表于 2018-7-6 09:25 | 只看该作者 |只看大图 回帖奖励 |倒序浏览 |阅读模式

马上注册荣耀渭南网,结交渭南乡党,享用更多功能,让你轻松玩转荣耀网

您需要 登录 才可以下载或查看,没有帐号?立即注册

x
提到公摊面积,几乎每个购房者都有一肚子的抱怨——花了100平米的钱,实际到手却是一个70平米左右的房!
开发商会告诉你:购买的商品房销售面积(建筑面积)=套内建筑面积+分摊的共有建筑面积(“公摊面积”)
据了解,国际上基本都是按套内建筑面积甚至使用面积(套内建筑面积减去套内柱子和墙体面积所得)来计价的。
如此看来,公摊面积并不合理,也不符合国际惯例。那么这种做法到底是怎么产生的?
又如何得到广泛的执行?以后还能够取消吗?

1、“史上最牛公摊”,只有不到一半面积能??!
建筑面积,包括房屋的使用面积(或称可用面积)、墙体和柱体的占地面积、楼梯走道面积,以及其他公摊面积。“公摊”的内容,包括以下两大部分:

第一部分包括:电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等,以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积等;

第二部分包括:楼宇(套)与公共空间之间的分隔,以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的50%。

对普通的购房者来说,光是弄明白这些概念已经够头大的,更别提自己动手测量了。这个复杂的“公摊面积”,于是造成了各种各样的问题。比如,物业管理所有的费用本应面向室内部分,但物业费却是按建筑面积收的。如果说这尚可接受的话,供暖费也按建筑面积计算实在匪夷所思,因为公摊面积里基本没有供暖设备。公摊面积里不存在的服务也要收费,如此看来,显然房地产开发商在其中有利可图。更有甚者,会选择做大公摊面积——部分开发商以公摊面积为工具,对购房者进行欺诈,利用格式合同条款误导购房者,一些小区甚至连独立使用的地下室、车棚、车库,为多幢服务的警卫室、管理用房,作为人防工程的地下室都计入到公摊面积中,而国家法律明文规定这些不算公摊。

根据新华网2010年4月6日报道(此后该事还被央视《焦点访谈》曝光过),当时山东高密市一处名为“贵宾首府”的楼盘,公摊系数超过52%,被戏称为“史上最?!钡墓婊?!

2010年5月31日央视《焦点访谈》播出节目“公摊迷雾”,曝光“最牛公摊面积”事件。

开发商事先承诺公摊不超过30%,事后却高达52%,二百多户维权无望的业主欲哭无泪。当时一份由当地多部门联合验收的文件就贴在贵宾首府一楼大堂内,文件显示该楼盘从3层到20层,公摊系数达52.35%!面对业主维权,贵宾首府的工作人员十分硬气:“法律对于公摊上限没有规定”,“你们一百年都退不了房”!


当然,这个案例可能比较极端,通常公摊系数不会超过30%,但30%以内的就没有问题吗?恐怕只有开发商知道。



2、公摊做法如何能在内地野蛮生长?公摊面积这个“巨坑”,到底是谁最早想出来的?

我国房地产市场如今十分火热、蔚为壮观。不过,中国内地长期处于福利分房时代,从1998年进入商品房时代至今也不过20年,内地房地产商很可能就是在这一周期内引进香港的“建筑面积”做法并“发扬光大。



3、有的地方开倒车,只有重庆成功了

重庆早在2002年就强制施行商品房“按套内建筑面积计价”销售的一个大背景是,当时重庆城镇住房告别了短缺时代,人均居住面积达到11.59平米,急需规范市场秩序。如今我国整体上已不缺住房,根据国家统计局的数据,2016年全国居民人均住房建筑面积为40.8平方米,远超当年的重庆,住房短缺只结构性地存在于部分城市。因此良好的房地产市场秩序已成为当今中国的普遍追求。

为此,近些年来,诸多学者、人大代表都建议取消商品房公摊面积,比如2010年的“两会”上,人大代表林燚就建议取消商品房预售制和公摊面积,与国际接轨;2016年,全国人大代表柳树林等10名代表建议应该遵循国际惯例,按照套内面积计价。



4、“取消公摊面积会导致房价上涨”是个伪命题

当前,依然有不少为“按建筑面积计价”辩护的声音,提出了多种“担心”。

取消公摊面积,会导致房价上涨。同时还会造成公用部位产权不明晰,甚至出现“业主掏钱产权属于开发商”的现象。

从统计房价的角度,通过“建筑面积”这个基数,的确可以极大地降低“房价”。一般多层住宅的公摊面积约占10%-13%,18层以下的板式住宅公摊约13%-15%,点式楼盘公摊大多在15%-17%,而30层以上的住宅因为电梯数量增加,公摊通常都在25%左右。如果改成按套内建筑面积的计价方式,房价确实会比现在“高”很多。


但房价的这种“上涨”是“虚”的,用户的实际负担并没有增加。用虚幻掩盖实质,根本没有任何好处。事实上,实行以套内面积计价的重庆,一直因房价稳定而令全国人民羡慕。如果将重庆的房价换成按建筑面积算,怕是会刷新人们的认知。

按套内建筑面积计价会让开发商钻空子,只注意套内面积,忽视公用设施部位的建设,降低环境配套等公共公用设施的质量。

这个顾虑其实也是多余的。因为购房者更在意居住面积的大小,其次才是公摊面积大小。而且,在市场竞争环境下,如果开发商试图通过压缩公摊面积占购房者的便宜,购房者会用脚投票。为了生存和获利,开发商会根据市场需要,造好房子。按套内建筑面积计价的方式,不仅不会降低开发商在配套设施和环境上的标准,还会提高。


公摊面积是否合理,关系到市场经济中的公平、公正的问题。当然,以目前的形势,全面取消公摊面积恐怕不能一蹴而就。但出台配套行政法规,对公摊面积深加规范,还是应该尽快提上日程的。由公摊面积引发的矛盾凸显了与之配套的法律的滞后性。为此,我们期待《物权法》关于私有产权的诸多纲领性界定细化,制定针对公摊面积问题的专项行政法规,从而实现各方权益的平衡。


作为购房者,在签订《商品房买卖合同》时,应在合同补充协议中明确约定:公摊面积增加超过一定幅度时,购房者有权推翻,或公摊面积增加部分买受人(买方)不承担房价款。同时,应在补充协议中约定一家公认的测量机构对结果重新进行测量。

公摊面积问题积弊已久,非一剂猛药可以完全治愈。

取消公摊的支持方和反对方的拉锯战还会继续。

存在不一定合理,公平正义或许会迟到但不会缺席。

相信在大家的共同努力下,扭曲的做法会得到切实的改善,并终有一天会得到彻底纠正!


荣耀渭南网---每天我们都在影响这座城市!

签到天数: 3 天

[LV.2]偶尔看看I

2
发表于 2018-7-6 09:41 | 只看该作者
我认为如果取消公摊面积会造成更大的纠纷,国外好像都根据“套内建筑面积”或“使用面积”来计价的。


荣耀渭南网---每天我们都在影响这座城市!

该用户从未签到

3
发表于 2018-7-6 09:52 | 只看该作者
每年的取暖费很扎心,明明阳台 厨房 卫生间 公摊的楼道都没有铺设地暖,但费用全部都是根据合同面积算的,稳赚不赔的生意,物业年年还哭赔钱,取暖温度调到要求内最低标准,稍微天气暖和点就停烧甚至机智的说:锅炉坏了?内心真是一万个草泥马!
荣耀渭南网---每天我们都在影响这座城市!

该用户从未签到

4
发表于 2018-7-6 09:56 | 只看该作者
物业费 电梯费 垃圾清运费都是按照合同面积收的,面积越大费用越高,要是大面积住的人少还交那些费用换我还是不能接受
荣耀渭南网---每天我们都在影响这座城市!

该用户从未签到

5
 楼主| 发表于 2018-7-6 10:07 | 只看该作者
Akane 发表于 2018-7-6 09:41
我认为如果取消公摊面积会造成更大的纠纷,国外好像都根据“套内建筑面积”或“使用面积”来计价的。

商品房在国内发展有20年,这20年争论不断但不得不承认老百姓即使再不情愿也逐渐接受这约定成俗的买房条款,看评论说暖气费的,七七家业主群每年冬天业主都会讨论费用问题,说归说,还是默默缴费
荣耀渭南网---每天我们都在影响这座城市!

该用户从未签到

6
 楼主| 发表于 2018-7-6 10:16 | 只看该作者
米粒妈 发表于 2018-7-6 09:52
每年的取暖费很扎心,明明阳台 厨房 卫生间 公摊的楼道都没有铺设地暖,但费用全部都是根据合同面积算的, ...

这个我查了下陕西省取暖费用热价格基本是每平米不超过5.7元左右。1吉焦的热量能让1.9-1.97平方米的建筑面积暖起来。所以,暂按一个取暖季吉焦价可供建筑面积1.9-1.97平方米的比价关系,确定陕西城区集中供热流量热价与面积热价之间的换算系数
具体比例关系为:居民用热价格=(44元/吉焦÷1.9平方米÷4个月≈5.8元/平方米·月

我理解的是:即使在阳台 厨房 卫生间没有铺设地暖 但产生的热量是流通的,所以就纳入取暖费用内。但建筑面积和实际面积差距还是有的。归根到底还是“公摊”惹的祸
荣耀渭南网---每天我们都在影响这座城市!

该用户从未签到

7
 楼主| 发表于 2018-7-6 10:17 | 只看该作者
渭南二哥 发表于 2018-7-6 09:56
物业费 电梯费 垃圾清运费都是按照合同面积收的,面积越大费用越高,要是大面积住的人少还交那些费用换我还 ...

大面积默认人口多,产生垃圾多 ~哎,没法说
荣耀渭南网---每天我们都在影响这座城市!

该用户从未签到

8
发表于 2018-7-6 11:02 幸运农场预测 | 只看该作者
上次哪看到房产推出0首付,估计是新套路吧
荣耀渭南网---每天我们都在影响这座城市!

该用户从未签到

9
发表于 2018-7-6 11:28 | 只看该作者
现在能买到都不错,谁还会管公摊,像新闻里丧心病狂的开发商不多
荣耀渭南网---每天我们都在影响这座城市!

该用户从未签到

10
发表于 2018-7-6 15:27 | 只看该作者
面积公摊这一招就是最近退休的李嘉诚先生在香港独创的,后来传到了内地!现在看来,这是多么伤阴德的事呀!
荣耀渭南网---每天我们都在影响这座城市!

使用高级回帖 (可批量传图、插入视频等)快速回复

您需要登录后才可以回帖 登录 | 立即注册

本版积分规则   Ctrl + Enter 快速发布  

发帖时请遵守我国法律,网站会将有关你发帖内容、时间以及发帖IP地址等记录保留,只要接到合法请求,即会将信息提供给有关政府机构。
返回顶部快速回复返回列表找客服
快速回复 幸运农场预测 返回列表
  • 湖州市从细从实依法治路 2018-12-12
  • 高校招生将更加尊重学生自主选择 2018-12-02
  • 泼皮无赖风水神,尔等猪脑子是从哪里推断————“腐败分子是天上掉下来的吗?”——这是四两千斤向第十阶层发问。 2018-11-16
  • 郑志国.blog的博客—强国博客—人民网 2018-07-13
  • 日本大阪地震已致4人死亡 370多人受伤 2018-07-13
  • 799| 451| 314| 966| 367| 485| 518| 456| 805| 14|